賃居相關問題Q&A

【故事16】房東又帶新房客來看房子了！
王小姐於95年初承租套房一間，租期至95年6月底。不料房東從5月中旬開始，陸續帶「新房客」到她的房間「參觀」。有時候，王小姐在房間內，房東也突然會開門讓新房客進來，完全無視於王小姐的存在。
王小姐向房東抗議，房東回應她：「這時候是學生找房子的時機點，如果這時候沒租出去，暑假要租給誰啊？我的損失找誰負責？！如果，妳不讓別人進來看房子，那麼，押金我都要沒收，作為沒找到房客的補償！」
王小姐為了能順利拿回押金，只好不再異議，繼續讓房東帶人來看房子。後來，王小姐於租期屆滿後，雖然將押金拿回來了，但是心裡還是很納悶：「房東有權利這樣子做嗎？」

【評評理】
租約尚未到期，原房客可以拒絕房東帶新房客來看房子嗎?
雖然房東是房屋所有權人，但是在其將房屋出租後，於租賃期間內，使用權歸屬承租人；房東未經房客同意，不得擅自進入；否則，房東逕行進入，恐涉刑法第306條「侵入住宅」罪嫌及民法第195條第1項侵害自由之損害賠償責任。因此，租約到期前，原來的房客是可以拒絕房東帶新房客來看房子的。

【租屋小叮嚀】
在房客方面來說
考量情理法各層面，且不致影響房客生活隱私之下，最好與房東協商在特定時段、房客方便之時間下，供其帶人看屋，或許是雙方都可兼顧之方法。也可避免房東於租期屆滿時藉故主張押金要扣這個、扣那個，讓房客不勝其煩，或引發雙方不愉快。
在房東方面來說
1. 站在房東的立場想，房東只是想趕快找到新房客，好讓租金收入可以延續，並不是存心想侵入房客住處，甚至房東也不知道這樣的行為已經觸法了。如果以學生租屋的實例來說，教官、生輔組人員在訪視房東時，可以提醒房東正確的觀念。並且，請房東要進入房客房間時，除了經房客同意之外，也請房客在場，這樣子也可以避免不必要的困擾（諸如：遺失物品之責任、或房客居家簡便穿著之下，突經人貿然闖入之尷尬窘境…等）。
2. 建議房東，在新房客要簽約前即要告知，如房客不續約，房東將會在租期的最後一個月陸續帶人看屋。簽約前，事先告知房客，也可以讓房客考慮是否接受，這樣在日後才不會與房客發生糾紛。當然，房東也可以在租金上有所優惠，這樣也算是對叨擾原房客的一種補償。
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)

【法令依據】
◎ 刑法第306條第1項（無故侵入他人住宅罪）：「無故侵入他人住宅﹑建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑﹑拘役或三百元以下罰金。」
◎ 民法第195條第1項（侵害人格權之損害賠償）：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」

【故事17】房東不還我們多繳的租金及押金！
承租一間店面，房東要我們把每月的租金用開支票的方式支付，一次開12張，等每月初他會拿到銀行兌現，就不用每次來這裡收租了。
不料，店面的生意不佳，經營了半年就打算收起來不做了，問房東能否將剩下的票還我們，房東表示：「契約當中已經約定了租金不得要求返還，所以，你們無權利要回去！」還說，因為我們要提前解約，連同押金都要扣下來做為賠償；這樣算下來我還要再付好幾十萬，房東這樣做可以嗎？我要如何把這些錢要回來呢？

【評評理】
契約中約定不得要求租金返還是合理的嗎？
以外面文具店販賣常見的契約書中第七條：「契約期間乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金….」其中註明不可要求租金返還一項，即是房東所說的契約條文，條文如此訂定，真的是無法拿回預付的租金嗎？
細看契約條文的含意，指的應是房客要求解約時，不可要求當期的租金返還，而非預付的租金，若房東不肯返還預收租金，不但有違民法454條的規定，房客並可用民法第179條對房東預收租金視為不當得利，要求房東依法返還。
提前解約要被扣下全部的押金？
房東可否没收房客之押金做為提前解約的賠償金額，端看雙方契約條款，而契約訂立之條款大致有下列三種情形：
1. 就坊間最普遍的租約中之違約條款－『租賃期間內乙方若提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議』，且提前解約需依民法規定提前一個月告知。就上述解約條件來看，若因個人因素，無法提前一個月告知，房東仍可要求房客支付下個月租金，而房東普遍的做法便是没收房客二個月押金（一個月為下個月租金，另一個月為違約金）。
2. 租約中明定『乙方若擬提前解約，押金由甲方全數没收』之約定，若已明確規範，房客則無法主張不給付二個月之違約金。
3. 契約中未明定雙方可提前解約，故雙方均需履約至契約期滿，不得違約。若為此一情形，房客欲提前解約，惟有與房東協商至雙方均可接受之賠償金額，方能解約。
房東態度很強硬，我可以要求銀行止付嗎？
銀行止付之限制相當嚴格，除了下列二種原因，銀行不接受其它止付之理由：一、『遺失』，若沒有遺失又掛失止付，則觸犯刑法之偽造文書罪；二、『撤銷付款委託』，但要撤銷也必需待票期過七日後才可申請。若票期當日，持票人無法兌現支票，此時便會影響到發票人的債信。
　　總上所述，房客無法『掛失止付』，亦無法『撤銷付款委託』，僅能讓房東領走支票款項，日後再以房東不當得利為由，要求返還預付租金。
儘速解決問題才是上策
房東若是藉故拖延對房客來講是非常不利，在與房東溝通無法達到預期效果時，儘速將存證信函寄出，並到當地行政中心或是鄉市鎮公所，找調解委員會安排調解或是直接透過小額訴訟或是簡易法庭來處理。

【租屋小叮嚀】
1. 一次開票支付租金，雖是省時省力的一種作法，但對於房客來講卻有危險存在，因此，在開票前最好能評估到各種可能發生的狀況。
2. 無論承租是否為店面，最好都能先與房東談好無法續租下去的處理方式，雙方談妥的提前解約條件註明於租約中，以做為日後憑證。
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)

【法令依據】
◎ 民法第179條(不當得利之成立)：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
◎ 民法第450條(租賃契約之消滅)：
Ⅰ、租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
Ⅱ、未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
Ⅲ、前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少一星期、半個月或一個月前通知之。
◎ 民法第452條(因承租人死亡而終止租約)：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五條第三項之規定，先期通知。」
◎ 民法第453條(定期租約之終止)：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」
◎ 民法第454條(預收租金之返還)：「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租已預先受領者，應返還之。」

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【故事18】細說押金
吳先生在三重市承租房屋，租約期滿前，房東告知若續租則將調漲房租。吳先生因經濟壓力考量下，便告知房東不再續租，將於租期屆滿之後，另尋新的住處。
在返還房屋時，吳先生要求房東返還簽約時所收的押金6萬元（3個月租金額）。房東表示：「當月水電、瓦斯費尚未結算，且門把附近的牆壁因長期使用而污損。你必須將牆壁重新粉刷後，才能將扣除水電費之後的押金返還給你。」
請問：（1）房東收多少押金，法律上有沒有限制？（收3個月租金額合理嗎？）（2）房東可主張押金「扣抵」哪些項目？（3）房東要求等最後一期水電瓦斯費結清後才返還，是否合理？（4）租期屆滿，房客有重新粉刷牆壁、回復原狀的義務嗎？

【評評理】
房東押金收3個月，合法嗎？押金數額，在法律上有無限制？
依照法律規定，押金，不得超過2個月房租總額，已交付者，如超過此限額，承租人得以超過部分抵付房租（土地法第99條參照）。但押金契約，仍成立生效，並不因超額而無效。房客（承租人）請求抵付時，建議應以存證信函通知房東（出租人），聲明抵付租金；不能以「拒繳」該額度租金作為消極抵制方式，以避免有「欠租」之違約情事發生。
房東就押金可以主張「扣抵的項目」為何？
押金契約，係擔保「租賃所衍生債務」之契約，主要是指作為擔保「租金給付」及「損害賠償」之用。
一般而言，雖然「押金」應於租期屆滿時，無息全額返還房客為原則。但是，在例外的情形下，房東可以主張「扣抵」，項目包括：積欠之租金、水電費、瓦斯費、管理費等基於租賃契約所產生之費用、及房屋（含設備）毀損之修繕費用（以可歸責於承租人所致者為限，但如係因不可抗力或自然耗損所造之損害，原則上房東應依民法第430條自行修復）。
然而，雙方如就數額、項目有爭執時，可申請調解，房東宜先檢具相關費用之單據、發票，就損害項目拍照存證，以便行使權利時舉證之用。
扣留全部押金，等到最後1期水電結清後才返還，合理？
租約到期時，房東應依約返還押金，房東如考量水電單據尚未到來而欲酌留部分押金，是合於社會常情的；但扣留全部的押金，欲待最後一期水電結清後才返還，則不合理。房客可以：（1）請房東向電力公司，申請結算至租期屆滿之日為止之費用，以利房客補繳或房東扣抵押金之計算。（2）也可依近2期之水電費、瓦斯費單據之平均金額，酌留之。
如房東不同意，而堅持要全部扣留者，房客應請其於雙方租約上載明：「押金○○元應於○○年○○月水電結清後返還。○○○（房東）簽章」，作為日後請求及結算之憑據。
房客「回復原狀」之義務為何？
租期屆滿或租約終止後，房客有返還房屋（回復原狀）之義務。所謂的回復「原狀」，係指回復訂約當時之狀態、或經過正常使用後應有的狀況。例如：打孔（冷氣裝機）、牆釘除去後之修補等，應屬回復原狀之範圍。或者，經過一定期間的使用後，牆壁及其他設備難免會稍有髒污、或折舊情形。一般來說，房東不能要求「重漆牆壁」之回復原狀。
因此，牆壁如無「顯然污損」（例如：房客的小朋友以牆壁為畫布，到處塗鴉等等），房東要求重漆應非合法。
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)

【法令依據】
◎ 土地法第99條（擔保金額之限制）：「前條擔保之金額，不得超過2個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。」
◎ 民法第455條(租賃物之返還)：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」

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【故事19】房東要賣房子，要我們搬家~
房東有天忽然打電話來告訴我：「房子要賣了，不會再租給你們了，你們準備搬出去吧！」我們的契約還沒到期，房東可以因為賣屋就趕我們走嗎？房東說：「哪有人房子要賣了，還會讓房客住裡面的？你們要不搬走，我房子怎麼賣？賣不掉你們要負責嗎？」又說：「到時新的買主也會趕你們出去的，你們還是快點搬走比較省事！」真的是這樣嗎？我不想搬可以嗎？

【評評理】
房子所有權將移轉，房客能不搬嗎？
在租賃期間房子若要易手，常給房客帶來很大的困擾，而房東為求房子脫手容易，通常會要求承租的房客儘速搬離，以方便房東能順利的賣屋。而在民法425條便對弱勢的房客給予了相當的保障，要求房東不得因所有權移轉，而要求房客搬離。
不過此項保障對於超過五年又未經公證過的契約及未定期限的租約是不適用的，因此，房客不妨檢視自己的狀況，是否租約期限超過了五年？還是本身已是不定期租約？
既然能繼續住，所以契約對新屋主也是有用的？要再另訂新約嗎？
依最高法院23年台上字第3092號判例：「出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。」
依民法425條的解釋，新屋主當然是必須承擔原契約，對房客的權利義務來講是完全不變，只是出租人已改換他人。新屋主不能擅自變更契約內容，除非是經過雙方的協商並徵求房客的同意。
對於契約是否要重新訂定，應可不必，房屋易手所有權人變更是自然的事，新屋主已概括繼受原來的契約內容，當不可推卸其應承受的權利義務，所以不變更契約內容並不會影響彼此的權利義務。
在租約期滿後，押金也該找新屋主拿嗎？
約滿後，最擔心的是新屋主說並未拿到押金，所以沒有辦法將錢返還給房客，因此在舊屋主將轉手之際，最好能確認押金是否也轉手給新屋主了，否則是不能向新屋主要的。有時很多房客是一次支付了半年或一年的租金，這時也必須知道舊屋主是否真的將預收的租金也轉手給了新屋主，以免到時新屋主未收到租金，必會要求房客支付，房客是無法以「已支付給舊房東」的說法，而不支付租金的。
房東強勢趕人，可要求房東依約賠償
有時房東太過強勢根本不願讓房客繼續承租，若不搬家，便三天二頭電話吵、登門吵，讓房客不堪其擾，在這種狀況下，還是建議房客搬家以圖清靜。但答應搬家前，請先和房東談好條件，因房東無法照契約履行至租約期滿，可視契約約定狀況要求違約金或搬遷費用等等的賠償。
房客主動提出搬家，須依約賠償
反過來說，若是房客自己覺得住下去危機重重(不知新屋主會不會趕人？不知道新屋主好不好相處？不知道房東有沒有把租金、押金轉給新屋主…..？)，而主動要求要搬走的話，房東是可以依約要求房客賠償違約金的，因此，房客在聽到房東有賣出房屋訊息時，請先確認清楚，到底房東有沒有要求房客搬家，若有，違約者為房東；若無，還是繼續承租到契約期滿較為保險，以免自以為房東賣屋就等於必須搬家，衝動之下找了新屋、付了定金，到時必須選擇賠償一邊的損失，也只能自嘆倒楣了！

【租屋小叮嚀】
1. 如有合理的補償條件，並能取回押金，期前搬離不失為減少紛爭的方法
2. 可和房東洽談酌留一、二個月期間，讓房客另外尋找合適的租屋搬遷，並請新屋主酌量補貼搬遷費用等條件。
3. 已交付舊屋主之押金返還問題該如何處理，最好的方式是和新舊屋主一同進行協商，以確定押金確實交到新屋主處。
4. 如果此房屋抵押給銀行等抵押權人後，再行出租，於屋主付不出貸款，而經銀行(抵押權人)依法聲請強制執行拍賣時，如抵押權人依民法第866條內之規定及強制執行法98條第2項，得聲請除去該租賃關係，進行拍賣，而為新屋主買受者。如有此情形，房客即無權主張民法425條「買賣不破租賃」之規定了。
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)

【法令依據】
◎ 民法第425條(租賃物所有權讓與之效力)：
Ⅰ、出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
Ⅱ、前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
◎ 民法第184條(一般侵權行為之責任)第一項：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害他人者亦同。」
◎ 民法第866條(其他權利之設定)：「抵押權為擔保物權，不動產所有權人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。」
◎ 強制執行法第98條(領得權利移轉證書之效力)第二項：「前項不動產原有之地上權、水佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」

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【故事20】房東可以提前解約嗎？
目前我租了1間單人套房，租期為1年。住了3個月後，房東表示：「我兒子從美國回來，要住在這個套房內，所以要把房子收回。請在月底搬家，我會把押金退還。」
然而，契約內僅有載明乙方（房客）提前終止租約的條款（應再給付1個月的租金金額作為賠償），並沒有約定房東可以提前終止租約。這樣，房東可以隨意終止租約呢？

【評評理】
定期租賃契約，房東可否提前終止租約？
在法律上，房東得依法終止租約之事由，常見的有下列幾種情形：（1）房客違約使用，經房東阻止而仍繼續者（民438）。（2）房客遲付租金，經催告而仍拒繳，金額（經抵扣押金後）已逾2期者（民440、土100③）。（3）房客違法或違約轉租（民443）。（4）房客乘房東不知或不顧其異議，取去留置物（民447Ⅱ）。或（5）其他租約明訂房東得終止之事由。
許多房東及房客對於契約的內容，其實，是不甚了解的。房東可能會以為在契約內沒有約定房東違約的罰責，就表示房東可以隨意違約且不需負擔任何責任，事實真的是這樣嗎？從這個故事來看，我們可以從兩個方向來思考：（1）房東到底可不可以提前終止租約?（2）既然房東要提前終止租約，房客可以如何因應？
房東要提前終止租約,房客要如何因應？
首先，我們要先看看彼此的租賃契約內，是否有約定房東得「提前終止租約」，如果沒有約定房東得提前終止租約，那就表示在沒有經過房客同意的情形下，房東是不能單方面要求提前終止租約的。
不過，如果房東在簽約後告知房客：「一旦兒子從美國回來，房東得將房子收回供兒子居住」，而房客也同意的話，這樣彼此的租賃契約中就附帶了1個「解除條件」，當「房東兒子回國時」這個解除條件就「成就」了。雙方的租賃契約，依民法第99條第2項之規定，也因此失去效力，房客依法即應返還房屋。
依照故事所述的：「住了3個月後，房東表示她的兒子從美國回來，要住在這個套房內，所以她要把房子收回去了」，在房客的敘述中，雙方簽訂租約時，似乎沒有約定房東可以提前終止租約的條文，也沒有約定解除條件。所以，房東不可以單方面提前終止租約，必須要得到房客的同意才行。
房東欲提前終止租約，應如何處理？
既然房東已表明房屋要給兒子居住，如房客不同意，讓房東兒子在外另行租屋，實在也說不過去。在社會常情上，房客確實沒有必要強人所難，強求繼續這份租約。建議房東應尊重「定期」租約之精神，妥為協商。最好於兒子返國前1、2個月前，即應告知房客，讓其有較充分之時間準備；且因房東對於房客所作的要求是在契約約定之外，已造成房客之困擾與不便；實質上是房東「違約」，所以房東不應過於強勢。
適當的賠償協商方案，應至少提供房客1個月以上之時間，供房客尋找合適之租屋；並給付房客相當於1個月租金及搬遷費用之賠償；房客較容易心平氣和地接受，有助於避免爭議、維持租賃關係終止時之和諧。否則，房東強勢趕人之姿態，在法理情上都理虧。況且，如房客並無其他違約而房東得據以終止租約之行為者，縱使房東在租約期限內，欲以「兒子從美國回來，要將房子收回（以供兒子居住）」之理由訴諸法律，應不會為法院所接受，房東敗訴之機會是很高的。

【租屋小叮嚀】
建議房客耐心的向房東解說，依照契約之約定，房東是不可以臨時要求提前終止租約的。若不為房東所接受，房客可以向當地的調解委員會申請調解。妥善協商，有助於解決本項爭議。
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)

【法令依據】
◎ 民法第99條第2項（附解除條件之法律行為）：「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」
◎ 民法第453條（定期租約之終止）：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」
◎ 司法院36年院解字第3489號解釋：「…出租人某甲與承租人某乙約定如第三人某丙需用租賃之房屋時，租賃契約當然終止者，應解為附有解除條件，條件成就時某甲自得收回房屋，至約定承租人某乙死亡時租賃契約當然終止者，應解為以某乙死亡時為其租賃期限屆滿之時，期限屆滿時某甲亦得收回房屋。」
◎ 最高法院42年台上字第1025號民事判例：「出租人得隨時收回房屋之特約，現行法上當無禁止規定，固不得謂有民法第71條所舉無效原因，惟本件既應適用土地法第100條辦理，參照司法院院解字第2479號解釋，出租人自不得本於此項特約收回房屋。」

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【故事21】房客可以提前解約？
春嬌離開志明後，帶著兩個活潑好動的小孩小明和小華，北上依親。找了大半個月都好不順利，只好趕緊租個房子安定下來，否則昂貴的旅館費可是吃不消的！但是租房子真不容易，報紙、網路上的租屋訊息雖然不少，可是便宜又優質的好房子--可真不容易找啊！終於，春嬌找到了靜巷、生活機能佳的東區1樓「雅房」一間，房租每月才4000元、押金8000元，如果勉強說唯一的「缺點」是--要和房東同住。
春嬌帶著小明和小華去看了房子，房東是個老爺爺，才一會兒，三個人就全體一致同意--承租啦，因為小朋友說：「老爺爺看起來好慈祥！」「而且，老爺爺家有養『小動物』耶—媽媽好不好！」小華興奮地說著。其實，小朋友是看中老爺爺家的「小動物」，那是一條身形比小明還高還壯的「大丹狗」。大丹狗老半天都睡在那兒，還真是「乖呀」！春嬌很爽快地付了定金，不久就簽約（書店版租約），搬進來了。
禮拜一，老爺爺一大早就到榮總定期門診，出門前，老爺爺用鄉音很重的「山東腔」，再三叮嚀春嬌和2個小朋友：「咳-咳-，你們要記住喔，俺家的狗『小黃』是很乖啦，但是不要去吵牠喔，牠睡醒後可是發脾氣的！咳-咳-，千萬千萬不可以去逗牠喔，一定-咳-咳-一定--要記得喔！」
「爺爺，好啦-好啦，我們知道啦…」春嬌睡眼惺忪地，跟著小朋友頭點個不停。老爺爺才剛出門，春嬌就進門繼續夢周公了。至於，2個小朋友可老早就想把屋頂掀翻了，小華踢著睡夢中的小黃：「小黃-小黃--我們出去玩啦-」。但小黃一動也不動，還是「攤」在那兒。
小明也來鬧小黃：「HELLO--大笨狗--大笨狗--大笨狗…」小明可真是樂瘋了！突然間，被吵醒的小黃，眼露凶光，大吠一聲，咬住了小明的小腿…
「媽--媽--」小朋友的大叫聲，驚醒春嬌，馬上從床上跳起來。不得了--，趕緊把小明送醫。
春嬌母子3人可嚇壞了！老爺爺一回家，他們就急著說，要「搬家」了！（1）老爺爺起先堅持已經簽了1年租約，一定要住滿不可以提前退租。（2）但春嬌實在不敢再繼續住下去了，再三好言請求。最後，房東爺爺說：「好--但是2個月（8000元）的押金，俺可是無法退的喔！」房東爺爺這樣講有理嗎？

【評評理】
房客與房東簽了1年的定期租約，一定要住滿，絕對不可以提前退租？
房客與房東簽了1年的定期租約，房客在法律上，遇到特殊事由發生時，可以主張提前終止租約。依一般最常見的書店版租約，也賦予房客可以提前終止租約（書店版租約第18條：「租賃期間內乙方（房客）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（房東）1個月租金，乙方絕無異議。」參照）。因此，房客如與房東簽的是書店版租約、或崔媽媽版租約，即使租約還沒到期，房客如果想提前終止租約，依照雙方的租約約定，是可以的；也是房客的權利，房東不可以拒絕。
然而，如果雙方租約沒有約定「房客得提前終止租約（或一般所稱之「解約」）」條款時，房客可以提前終止嗎？在法律上，「定期租約」，對房客、房東而言，是權利也是義務；「定期」，對雙方來說都是保障。以「租期1年的定期租約」來說，房客有權利住滿1年，房東則有義務提供房屋讓房客住滿1年（即不可另租他人，或違約趕人）。另一方面，房東在這1年期間，有權利收取這1年的租金（房客不可以違約拒絕付租）；房客原則上在1年租約存續期間，有義務支付這1年的租金。
在雙方租約沒有約定「房客得提前終止」時，在司法實務上，認為只要房客願意賠償房東相當程度之損害，即使租賃契約定有存續期間，亦應允許房客提前終止。（最高法院18年上字第2001號民事判例參照）只是，房客願意認賠，這「相當之損害」如何認定？在雙方未約定時，比較容易產生爭議。
解決這樣的爭議，可以參考一般有約定的情形：依一般最常見的書店版租約、或崔媽媽版租約的「房客得提前終止」條款。房客如欲提前終止時，依民法第450條第3項規定，一般應提前1個月通知房東，房東依約可以請求房客於終止時給付1個月的租金以為賠償（或補償）。例如：原訂租期為96年1月1日起至96年12月31日止，房客如因故希望住到96年7月31日就好，房客應於6月30日前通知房東提前終止的事由，當然7月份的房租房客仍應依約給付，且應於7月31日搬家前，依照契約約定再多給付房東1個月的租金作為賠償（或由房東於押金中抵扣1個月）。
然而，有時候房客因為實在多住一天都受不了了，要求隔天就要搬家等等。這時候，因為房客沒有依照法律規定提前1個月通知房東，房東可以請求房客支付當月的租金損失；另外，依租約約定再多給付1個月租金給房東。因此，在這種房客臨時表示馬上要搬家的情況下，房東說要扣抵2個月押金（或說2個月押金要沒收云云），基本上並沒有錯。
因此，在雙方租約沒有約定「房客得提前終止」時，房客要賠償房東「相當之損害」，可以參考以上的例子。也就是：（1）房客要提前1個月通知房東，當月租金仍應給付，再賠償房東1個月的租金損失。（2）在房客突然說，幾天後馬上要搬家的情況，則應給付房東2個月的租金，作為賠償。房東房客協商時，可以參考看看。
在法律上、或一般租賃契約上，允許房客提前終止租約的事由，還有哪些？
除了租約明訂房客得提前終止之事由（例如：前述「房客得提前終止租約」的條款）之外，在法律上，房客還有哪些可以依法有權提前終止租約之事由，常見的有下列幾種情形：（1）承租的房屋有瑕疵，危及房客（含同住家人）的安全、健康（民424）。（2）依法律及租賃契約，房東有修繕的義務，經房客催告而仍不修繕時（民430）。（3）承租的房屋有一部分減失，存餘部分不能達租賃使用目的（民435）。（4）因第三人主張權利，致不能使用、收益（民436）。（5）房客死亡，其繼承人得通知房東終止租約（民450Ⅲ）。
房客如依以上（1）至（5）之事由終止租約時，是依法律規定行使其權利，房東不得要求抵扣（沒收）押金或賠償，應特別注意。
房東爺爺說：2個月（8000元）的押金，無法退還，有理嗎？
依民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」，以上述這個故事為例，雖然春嬌在簽約前已經知道房東有養狗，但因大狗在客觀上確實有危害安全之虞，春嬌在小孩被狗咬傷後，主張依民法第424條規定終止租約，在法律上應是允許的，房東爺爺依法應退還春嬌全部押金。

【租屋小叮嚀】
1. 在租賃契約，原訂租期為96年1月1日起至96年12月31日止，房客如因故希望住到96年7月31日就好，務必記得：提前1個月通知。也就是，房客應於6月30日前通知房東提前終止的事由，7月份的房租房客仍應依約給付（當然，7月份房客仍有居住使用的權利）；且房客應於7月31日搬家前，依照契約約定再多給付房東1個月的租金作為賠償（或由房東於押金中抵扣1個月）。
2. 否則，在房客臨時表示要馬上搬家的情況下，房東說要扣抵2個月押金（或說2個月押金不退還等等），基本上是沒有錯的喔。
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)

【法令依據】
◎ 民法第424條(承租人之契約終止權)：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」
◎ 民法第430條(修繕義務不履行之效力)：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
◎ 民法第435條（租賃物一部滅失之效果）：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」
◎ 民法第436條（權利瑕疵之效果）：「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」
◎ 民法第450條(定期租約之終止)：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」」
◎ 民法第453條(定期租約之終止)：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」
民法第454條(預收租金之返還)：「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」

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