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賃居相關問題 Q&A
點擊問題可展開/收合詳細說明常見名詞與定義
定金、押金、租金三者有什麼不同？
定金： 是契約履行前的一種承諾。通常是在看屋後房客有意承租，房東亦願出租，房客預先付給房東一定金額，肯定雙方均會履行租約。民法第248條：「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」
押金： 法律名稱為『押租金』，又稱保證金、擔保金。目的是擔保房客租金給付、損害賠償，以及租約期滿時按時返還房子。
租金： 向房東承租房子，必須定期支付的金額，直到租期期滿為止（如月繳、季繳、學期繳）。
押金、定金各該收多少才合理？
押金： 依據土地法第99條規定，押金不得超過租金的二倍（即二個月）。超過部分，房客有權對房東主張抵付房租（建議先行溝通）。
定金： 無法定上下限。不論金額多寡都代表承諾。若一方反悔，依民法第249條，視錯在哪一方，他方得請求沒收或加倍返還。
付定金時該注意什麼？
繳交定金時請務必請房東簽收據，註明：
- 支付金額
- 收款及付款人雙方姓名、身分證字號
- 定金保留期限
- 違反約定之賠償方式
以避免發生付訂拒租卻求償無門的情形。
定金支付後反悔，可以拿回來嗎？
- 房客反悔（可歸責於付定金方）：定金不得請求返還。
- 房東反悔（可歸責於受定金方）：應加倍返還定金。
- 不可抗力（天災/不可歸責雙方）：定金應返還之（如地震、颱風造成房屋損傷）。
【簽約篇】
租賃契約成立生效了？（押金未付是否影響租約）
學生簽約時因錢不夠，先付租金，約定次月付押金。次月付不出押金想分期，房東拒絕並稱：「押金沒繳，簽約程序未完成，租約自動失效，限月底遷出。」
1. 租約是否成立？
租賃契約為「諾成契約」，只要雙方對租賃標的（房屋、租期、租金）達成合意，契約即成立生效。押金並非租約成立的必要條件，房東不能以「押金未付」主張租約無效。
2. 押金可否分期？
押金契約為「要物契約」，需實際交付金錢才成立。若未交付，房東無請求權，解釋上應無法強制要求分期支付。
3. 房東可否擅自趕人？
租賃期間內，使用權歸房客。房東若擅自進入或搬離物品，恐觸犯刑法「侵入住宅罪」及「強制罪」。
違建問題停看聽（承租違建是否違法？）
承租頂樓加蓋（違建），鄰居揚言報拆。房客擔心被趕，想提前解約。
1. 違建出租有效嗎？
有效。實務上認為違建建造者有事實上處分權，出租契約仍為有效，房東有權收取租金。
2. 可否以「擔心被拆」為由提前解約？
除非違建真的被拆除導致無法居住（給付不能），房客才可求償或解約。否則在被拆除前，房客若單方面提前解約，仍屬違約，需賠償違約金。
二房東捲款潛逃！房客該怎麼辦？
二房東向學生預收一年租金與押金後捲款潛逃。大房東（屋主）出現，要求學生分攤電費並重繳費用，甚至想趕人。
關鍵點：若大房東知情且未反對轉租，視為「默示同意」。
- 屋主：不能直接趕走房客，需依法終止與二房東契約後，才能處理。
- 房客：已繳給二房東的錢（租金、押金），只能向二房東求償，無法向大房東要回。
- 費用分攤：公共電費等應合理分攤，但已繳給二房東的部分（如網路費）不應重複收取，需協商。
【修繕/承諾篇】
房東口頭承諾不履行、窗戶滲水也不處理！
1. 口頭承諾有效嗎？
有效（民法153條），但舉證困難。建議簽約時白紙黑字寫下。
2. 滲水漏水誰負責？
原則上依民法429條，除契約另有約定外，修繕由房東負責。若契約註明「房客負責修繕」，則依契約為主。
3. 房東不修怎麼辦？
依民法430條：先通知房東 → 限期催告 → 若不理，房客可「自行修繕並從租金扣除」或「終止契約」。
注意：不可直接拒繳租金，否則會變成欠租違約。
房東要漲租：不答應就搬家！
剛搬入2個月，房東以「租太便宜」為由要求漲租，否則搬走。
租約期間能漲租嗎？
不行。 契約期限內，房東欲調漲租金需經房客同意。若不同意，需等合約期滿。
房東可否提前終止租約？
若契約有約定「可提前終止」（通常需提前通知 + 違約金），房東可依約執行。若未約定，房東不得無故趕人。
變相漲租！多一個人要多3000元！
若租約載明「未經同意不得轉租、出借」，房客找同學同住即屬違約。
房東要求加收租金，視為「同意多一人住的條件」。房客若不同意加錢，就不能讓人入住，否則房東可依違約終止租約。
【生活問題篇】
我遭小偷了！可以怪房東大門沒修嗎？
樓下大門壞了房東未修，後來房客遭竊，想向房東求償。
要求償需證明「因果關係」。若遭竊時房門鎖未被破壞（可能是萬能鑰匙或未鎖門），很難直接證明是因「樓下大門壞掉」導致遭竊。因此主張房東賠償難度高。
電費大不同？房東收費合理嗎？
房東收1度4.5元，學生質疑台電才3元左右。
台電電費採「累進費率」。整棟套房雖然有獨立電錶，但台電是看「總電錶」度數。加上公共用電（水塔、走道燈），總度數往往落在高費率區間。因此，房東收4.5元~5元通常是為了平均分攤高額度電費與公電，並非絕對不合理。
【報稅篇】
契約中寫下租賃所得稅由房客負擔，合理嗎？
約定「禁止報稅」有效嗎？
無效。因違反法律規定。
約定「稅金增加由房客負擔」有效嗎？
有效。 雖然民法規定稅捐由出租人負擔，但這非強制規定，雙方可透過契約「特約」排除。若契約已載明增加稅金由房客負擔，房客報稅導致房東被追稅時，房東可依約向房客請求該筆金額。
【租約終止篇】
房東又帶新房客來看房子了！
租賃期間內，房屋使用權歸房客。房東未經同意擅自帶人看屋，恐涉刑法「侵入住宅罪」。建議雙方協商特定時段看屋，互相體諒。
細說押金：可以扣抵哪些費用？
1. 押金扣抵項目
欠繳之租金、水電費、瓦斯費，以及「可歸責於房客」的損害賠償（如人為破壞）。自然耗損（如牆壁自然污損）原則上不應扣抵。
2. 扣留押金等水電結清？
房東可酌留「部分」押金待結算，但不應扣留「全部」。建議依前幾期平均費用估算保留金額，餘額先退還。