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第三步驟:契約如何簽
發佈日期 : 2017-04-20
簽約前
簽約前要注意的事還真不少,把握一個重點:支付定金前,所有問題最好都能確認清楚! 因為,定金一旦支付後,若是因同學的因素造成無法履約,此時房東是有權利沒收的(見38頁,故事1)。因此希望藉由步 驟三巨細靡遺的提醒,指導同學如何成功的打嬴「簽約」這場關鍵性的戰役。
現在,就從如何談價錢開始吧∼
一、如何議價
1. 議價前掌握的原則
.確定自己對房子的喜愛程度,不要殺了價,房東也同意降價後又不租了,徒讓自己的信用破產。
.判斷房東對自己的滿意程度,可藉由房東與自己的對談狀況,如是否主動遊說、態度是否積極等來判斷房東對自己 的滿意度。
.房東在遊說的過程中,最常見的說法:「要快點決定喔!還有其他房客也在談,在等我的決定⋯⋯」此話雖真假難 辨,不過也勿因一時衝動而急付定金。
.充分瞭解房子的狀況,仔細檢查各種設備是否有瑕疵,附近的行情等等,作為議價之籌碼。
.確定無其他的競爭對手,若房東的態度猶豫,或仍有其他詢問出租的電話,可能降價的意願會較低。
.衡量自己的預算底線,事先訂定自己可以接受的租金底線,以免租到了超過自己經濟負荷的房子,而被迫再度搬 家。
.態度謙和,適當的表現出自己的優點,表明自己:生活單純,愛乾淨,在前一個房子住了很久,從未遲交過房租, 等等,對房東來說這都是想要積極爭取的好房客。
★切記:並不是每一次租屋時,房客都有條件跟房東殺價,請同學根據自己所處的情況,做謹慎衡量,並小心判斷。

2. 議價的方法
【哀兵型】—“我們會是好房客,但我們的經濟能力有限”
誠懇的態度是最佳的議價方法。大多數的房東不是只想租個好價錢而已,更希望能找到一個好 房客,大家相敬如賓,以和為貴,以免日後發生租屋糾紛給雙方帶來不必要的麻煩和困擾。 房客的“人品、誠意、所從事工作的性質”是與房東議價的三大要素。在前步驟二中,即提醒 同學與房東洽談時該注意事項,讓房東留下良好的第一印象。其次,房客所表現的租屋誠意及 應有的禮貌則是促使房東不堅持租金價格的重要因素。
再者,房東對房客所從事職業的主觀印象也是考慮降價的因素之一。通常學生、軍公教人員、 以及正當職業的上班族是房東的最愛。因為在房東主觀的印象中,這些人多被房東認定為“身 份較單純”,日後比較不會“產生麻煩”的房客。尤其是無收入的學生,由於經濟能力較有 限,但生活單純或有學校做保障,通常房東在租金上多少可以再有議價的空間。
以下便是幾位房客在過去曾與房東洽談的範例:
.“我是學生很單純,大多時間待在學校,我不會帶閒雜朋友回家,保證會好好照顧房子⋯”。
.“我一定按時交租,而且一些小東西的修理自己會處理,不會常麻煩您的,一定會好好愛惜您的房子⋯”。
.“我很喜歡您的房子,但是預算不夠,不知您在租金上是否可有一點彈性⋯”。
.“我們幾個都是學生,經濟能力有限。但我們都很單純,絕對不會給您帶來不必要的麻煩。只希望您價錢能再斟酌一 下⋯⋯”。
.坦誠經濟狀況,表現出經濟拮据的情況::“家裡負擔很重,我也必需出外打工支付生活費⋯⋯”。

【知此知彼型】—彷彿自己是一位租屋行情專家 以下便是幾位曾經採用此種方法的房客所提出的建議:
.確實掌握租金行情,再向房東據理力爭。
.表現出彷彿是一位「租屋專家」,表現出很了解屋況及租金行情的樣子。同時呈 現出可租亦可放棄的態度去殺價。
.專挑屋況、環境的毛病(房屋老舊,地點偏僻,環境嘈雜,設備不好,採光通風欠佳⋯⋯),適時地 呈顯,以做為議價的條件。此方法的先決條件在於明察秋毫、觀察力敏銳。但抓漏 洞、找缺點需有憑有據,讓房東心服口服(切忌無的放矢,以免造成房東的反感)。
‧找與房東投合的話題,多套交情。套交情的方式很多,像同鄉、同校的校友,相同的 興趣嗜好(例如:同為某隊的球迷⋯⋯)等等。
.以退為進:“太貴了,我並不急著搬家”,但此情況應衡量房東是否對你這個房客很 滿意再提出較恰當。
.“你定的價錢是合理,我也會考慮,但如你可以再減一些,我就馬上決定把它租下 來。”


【精打細算型】—這個也含、那個也包,一次付清還可打折
.“我不是只想租幾個月,而是要長期的承租。若經常要換房客的話,您麻煩我也麻煩”。
‧管理費、清潔費等,水電費、網路費等等,可和房東溝通是否將費用含在租金中,減少費用支出也是一種議價的方法。
.若可以的話,租雅房的房客不妨考慮與朋友相配合,合力同時租下兩間雅房,以量制價,增加議價彈性。
.租金若一次支付多期,在房租的議價空間就會變得較有彈性。最常見的就是學生一次支付一學期或一年的租金,常 可省下0.5∼1個月左右的租金。不過須提醒的是,若是碰到要維修狀況或是同學想提前終止租約時,房東若不出面、 不還錢,事情就會有些麻煩,須花時間來處理。
.承租期間通常都包含了寒暑假,若此段時間並無居住,可試與房東商量寒暑假租金是否可給予折扣。


二、主動詢問費用與限制:
1. 費用的分擔 與房東洽談時,對於租金之外的額外費用最好先做詢問,如:管理費、水電費、網路費等等,以避免在承租後才發現 另須額外承擔其他費用,造成經濟壓力。
2.特殊的限制 房客應主動詢問房東是否有特殊的規定,例如不可釘釘子、養寵物、帶異性過夜⋯⋯等等,以便瞭解自己是否可以配 合,並作為篩選房東的依據。
三、定金支付原則
1. 定金額度 定金支付金額多寡,雖無規定,但仍以租金的1/10為佳(租金不超過一萬元者,以不超過1,000元為佳),避免因反悔定金全數被 房東沒收,而造成生活壓力。
2. 如何避免支付高額定金 學生租屋常見房東一開口即要求支付二個月押金或是全期的租金為定金,有時可高達好幾萬元的金額,這麼高額的定 金一旦支付,若同學無法承租,可能會被房東全部沒收,因此,建議同學:
‧不帶大筆金錢出門
‧不帶提款卡出門 如此就算碰到強力促銷的熱情房東,也可藉身上無太多現金等理由先行脫身,待仔細評詁後,再決定是否承租。
3. 索取收據 支付定金後,請房東開立收據,以免房東收了定金,又拒絕承認出租。若房東承諾可退定金,也請書 寫於收據內。

四、簽約前的基本概念
1. 書面契約是否必要 原則上租賃契約的成立,不以訂立書面契約為必要,口頭上的承諾取得雙方同意,契約即是成立。但因口頭承諾造成 爭議性過大,故仍是建議大家都能寫下白紙黑字的契約書,以減少日後發生舉證困難的困擾。
2. 未成年簽約 未滿廿歲所簽之契約是否有效?訂約時當然是有父母或法定代代理同意最好,對房東來講也是個較安心的保障。 但若無法取得父母或法定代理人同意或陪同時,依事實認定,租屋確為同學日常生活所必需的,租約仍然有效。
3.只簽名可以嗎? 多數人對簽訂契約或其它正式文件,都認為當事人需「蓋章」才代表正式簽定契約或文件,但實際上在民法第三條第 二項即明定『如有用印章代簽名者,其蓋章與簽名生同等之效力』。也就是在簽定文件時,應以簽名為主,在沒有簽 名的狀況下,可以使用蓋章。所以在簽訂契約或文件時,僅要當事人為年滿二十歲之法定成年人並且具行為能力者, 簽名即對此契約或文件行使法律上之行為,亦即需負法律責任。
4. 契約有無審閱期?
『契約審閱期』係源自消保法,而消保法之規範係指-『消費者與企業經營者』之間的契約,例如:企業經營者販售物 品予消費者—超商販賣物品予消費者,而非指一般私人與私人間的契約。
5. 仔細閱讀
通常在糾紛產生時,同學才發現自己的契約書有問題,這時才後悔沒有仔細閱讀契約書。因此,建議同學:
.勿信房東口頭話語:「契約只是形式⋯⋯。」、「你相信我,⋯⋯。」、「契約都一樣啦,大家都這麼 簽⋯⋯。」,契約條文仍要仔細閱讀。
.遇有不懂處立刻問清楚,有要加註說明事項,請另以文字敘述補充或修改,增刪處雙方簽名或蓋章。
.若仍有疑問,可要求將契約帶回閱讀,回學校再請教師長或專業人士,以釐清爭議之處。

簽約時注意事項
簽約是件大事,同學們切勿掉以輕心,仔細看屋、慎重簽約,對於日後的糾紛預防是非常關鍵的二件事,在同學們坐 下來與房東簽約前,仍不厭其煩的再重點提示同學幾件事,請同學務必牢記以下幾點:
一、重點提醒(表1)
以下,即是針對常見的租賃契約書做一探討,仔細閱讀後,即能具備簽約應有的知能。

二、一般房屋租賃契約之探討 找殼是一件麻煩事,但是找到殼之後,如果不小心,麻煩會更多!因此我們嘗試將現行坊間常見的租屋契約書做一整 理,並加上建議及解釋,希望能幫助同學更了解租屋契約。
1. 確定房東是否為房屋所有權人 契約書一開始,一定會先載明出租人(甲方,房東),承租人(乙方,房客)。而當我們要簽約的時候,應確定房東是否為房 屋所有權人或有權出租者,最好能檢視房屋所有權狀或房屋稅單。以免房子沒租到,押租金也被拐跑了。如果是二房 東轉租,則要注意是全部轉租或部份轉租。
2. 與二房東簽約 房東經常會在契約中規定類似:“未經房東同意,不得私自將租賃房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或其它變相方 法由他人使用房屋”。根據《民法》443條規定,如果二房東將租賃物全部轉租,除非經過大房東承諾,否則是無效 的;如果是部份轉租,則要看大房東與二房東的租屋契約,是否有限制不得轉租。若有限制不得轉租,最好徵求大房 東同意,並將契約中的限制條文刪除。若是沒有限制,房客便可與二房東訂約。訂約後房客只須對二房東負責。如果 房客有違背契約之情形,二房東就必須對大房東負責。 另外,此時房客應爭取加註:“留宿親友,不在此限”,以免房東以此為把柄,藉口趕人。
3. 不定期租約對房客較有利 接下來要列明房屋所在地,使用範圍及租期;其中特別要注意的是,根據我國《民法》422條規定,房屋租期超過一年 者,應以書面訂定,如果不以書面訂定,就是不定期租約。不定期租約一般而言,對房客較有利。因為依《土地法》100條不定期租約,如果房東要收回房屋,需符合下列條件:
① 房東收回自住或重新建築時。
② 房客違反民法規定轉租於他人時。
③ 房客積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
④ 房客以房屋供違反法令之使用時。
⑤ 房客違反租賃契約時。
⑥ 房客損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
此時,房東可能會以漲租來逼走房客,然而租賃契約係屬雙方合意所訂立之契約,不得由房東單獨調漲租金,因此如 果房東欲調漲租金,房客可以拒絕。而且根據《土地法》97條,房屋租金不能超過房屋及土地申報總額年息10%(將房屋及土地申報總值÷10再÷12,就等於每月租金上限,超過部份房客可以不付);也可以請求地政機關強制降低租金。
土地部份,可向地政機關取得公告地價的資料,房屋部份,可向稅捐機關取得房屋現值的資料。 還有一種情形也會造成不定期租約:根據《民法》451條的規定,當租約期滿時,若房客仍繼續居住,而房東也照收房 客的租金時,此種情況就會變成不定期租約。
4.《土地法》99條規定,押金不得超過兩個月的租金 再來是約定租金及押金。有時房東會註明,欠租即可終止租約,請房客搬家。然而根據《民法》440條,要房客欠租 兩個月以上,並經房東依法催告(以存證信函催告為佳,房東才能終止租約。但是這並不是說房客可以少付這兩個月房 租,就算租約終止後,房東仍可向房客要回所欠的這兩個月房租。 又根據《土地法》99條,房屋押金不得超過兩個月租金,超過部份得抵繳房租。押金及每期租金付給房東後,記得要 請房東簽收,並妥善保存收據。
5. 爭取租約期滿後的優先承租權 其次,在市售的契約版本中經常會規定“租期屆滿時,除經房東同意繼續出租外,應即日將房屋按照原狀遷空交還房 東,不得請求遷移費或主張任何權利。如不立刻交還房屋,應支付按照租金五倍計算之違約金”。五倍的違約金著實 太高,同學可與房東協商適當金額。 房客也可爭取事先約定:“租約期滿,原房客有「優先承租權」,並事先協調,漲租幅度及時間。”明列於契約條 文。
6. 返還原狀的爭議
房客如果要裝潢房屋最好先取得房東同意並和房東約定好,在租約期滿時能以現狀返還。 至於有些房東要求房客在搬離前,要重新粉刷或是換掉用過的床墊等等,除非是事先和房客約定好,否則均不得以” 返還原狀”的理由,要求房客全部換新。當然若房客未經房東允許,私自更改了隔局、顏色、設備或因拆除物件造成 掉漆、釘孔等等,房東當可以”返還原狀”做要求。
7. 房屋自然損壞的處理 至於房屋之自然損害,如果未在契約中規定由房客負責的話,依法應由房東負責維修;但依《民法》437條,房客有通 知房東的義務,如果沒有通知,而使得損害擴大,房客要負責賠償。但如果房客已經通知,而房東拒不修理時,房客 可終止租約或自行雇工修理,而於兩年內向房東要求修理費或抵繳房租(《民法》430條)。 房客通知儘量以存證信函方式告知為佳。
8. 爭取刪除要房客繳納額外的房屋稅金 坊間契約書常有一個不合理的規定”租屋之房屋稅、綜合所得稅等,如果較出租前之稅額增加時,其增加部份,應由 房客負責補貼⋯⋯”這個部份應儘量爭取刪除。
9. 提前終止租約的爭議性 坊間契約書中常見一個條文”特約應受強制執行之事項:1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個 月租金,乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方決不異議”此項條文發生糾紛的狀況頗多,建議同學在閱讀契約書時,必須針對此項條文,再詳加討論。對於條文內容先做說明:
① 特約應受強制執行事項,若契約無公證,即無所謂”強制執行”四字。
② 第一項約定乙方提前遷離他處需賠償甲方一個月租金,就此項約定即表示乙方可不用房東許可,即可依《民法》453 條提前告知並賠償金額後,遷離他處。但契約中並無約定甲方,代表甲方是可以不用受約束嗎?不用做任何賠償 嗎?非也,若房東要求房客提前遷離,則必需徵得房客同意,才能終止租約。(若契約當中無任何約定提前解約事項,則需徵求
雙方同意)
③ 建議同學,以上概念常與房東溝通不易,因此可在訂約前就把甲乙雙方寫上,互相約束。
④ 第二項條文造成爭議頗多,即因各項違約事項於各條中均已訂出罰則,常見房東再以此條再對房客多扣金額,實屬 不公,因此建議同學在簽約前即先予以刪除,以免糾紛。
若擔心自己在承租期內,可能會提前搬家,可與房東協議,只要提前一個月通知房東或替其找到房客,則房客無須賠 償,若經房東同意,請註明在契約當中做為憑證。
10. 房屋有瑕疵時,對租賃契約的影響 此外,法律上另外有一些有利於房客的規定,例如《民法》424條,房屋如有瑕疵,危及健康或安全,即使房客早於簽 訂契約時就知道房屋瑕疵,房客仍可隨時解約;所以,舉重以明輕,就算承租時不知道房屋已有瑕疵,而在簽約後才 發現者,也是可以隨時終止租約的。
實務中常見房客常以房子有壁癌、潮濕、噪音、樓頂設有基地台等引用此法條要求與房東解約,通常這樣的方式是無 法終止租約的,因房客必須舉證壁癌、潮濕、噪音、基地台等,對身體健康確實有直接影響,若無法舉證,則無法合 法的終止彼此的租約。
11. 房東賣屋對租賃契約的影響 依《民法》425條,原則上當租約未到期而房屋被賣掉,房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿,而絲毫不影響原有房 客權利。但有下列幾項為例外:
.在承租前房東已開始賣屋
.未經公證超過五年(含五年)的定期租約
.不定期租約 將不可主張「買賣不破租賃」。
12. 留下彼此的戶籍地址 看完所有的條文後,除了將變動的地方補上簽名或蓋章外,另外,在核對完雙方證件後,將彼此的戶籍地址及身分證 字號都填入最後的簽名蓋章欄位,切勿只留下雙方的電話,因為在發生問題須寄發存證信函時,常常聽到房客們回答 不知房東地址,而造成事情延宕陷入無法處理的窘境。
13. 契約書儘量採用規定條文較少的版本 目前市售一般租賃契約書,版本各有不同,應該選擇規定條文較少的版本,因為這樣對房客的協調空間較大。亦即依 據「契約自由」原則,只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項,經過雙方同意後,亦可成為契約之一部分。因 此使用條文較少的版本,房客自然就有較大的空間向房東爭取。
其次,凡是契約未約定部份,在法律的處理程序則是引用《民法》的規定。一般而言,《民法》中規定往往較有利於 房客,因此建議同學,若擔心自身權利未被保障或契約有未竟事項,在最後寫下“本約如有未盡事宜,雙方應本誠實 信用原則,依民法等相關法令辦理。”等字樣。
目前大部份的學校均有提供免費契約書下載或索取,或可至教育部校安中心及財團法人崔媽媽基金會下載契約書,其 內容顧及雙方的權利義務,是較為中立不偏頗的一個版本。本書除節錄崔媽媽基金會版本契約在後外,並對校方常用 版本契約書做一詳細解譯說明,以方便同學了解契約條文。(見32頁,學生契約書條文詳解)
14. 如何申報租金扣抵所得稅
申報租金扣抵所得稅必需備齊三樣文件:
.申報年度的契約書影本(正本)
.租金支出證明(如匯款單、轉帳證明、契約書後頁房東簽收欄、房東開具之收據等)
.入籍證明(戶口名簿或自行簽具切結書)
為維繫租賃關係和諧,要報稅前還是先告知房東為宜,以避免房東因不知你有報稅,而被稅捐追繳稅金甚而因逃漏稅 被課扣罰款,此時房東極易將怒氣轉到房客身上,並要求房客做補貼,不但讓彼此關係的惡化,還有可能讓您再多支 出一筆金額。

結語
第一次在外賃居,對許多同學而言,是一個自由獨立的開始,能夠佈置屬於自己的第二個「家」,期待的心情是可想 而知。但是如何懂得避開租屋上的風險,承租一個安心的環境,卻常被同學們所忽略。
透過學生賃居服務的過程中,不難發現不論學區在何處,總有許多相同、類似的問題一再出現,而這些問題,只要能 在事前謹慎小心的稍加注意,即可避免;因而,學習如何「賃居」該是每個外宿的同學,必修的一門課。
在賃居的過程中,由資訊取得直至如何簽約,每個環節都有可能是引起糾紛的衝突點,要想降低衝突,事前準備功課 是不能偷懶的。常見同學們在發生問題時,才驚覺契約書內容的不合理,此時大多為時已晚。因不知、不懂、不問、 不看造成的後果,事後再想追回當時的承諾,許多權益也常因同學的漠視而喪失,除非房東願意協商、師長願意協 調,否則通常是徒勞無功,只能自認倒楣,因此「仔細看屋、詳閱契約」,一直是師長們不斷耳提面命的叮嚀,也是 預防衝突發生的有效方法。
另常見同學因一些小事爭執不休,甚至雙方揚言要提訴訟。其實在整個過程中來看,往往只要冷靜下來針對問題把事 情談清楚,即可省卻無謂的爭執與口角;以情理法而言,國人習慣都先以情理做為溝通的第一步,只要不心存惡念、 占人便宜,彼此各退一步,事情大都能快速解決。
在實務的工作經驗當中,可以發現大多數的房東房客都是良善、客氣、守法的,發生糾紛的比率約占所有出租物件不 到百分之一,所以諸位同學也不要太過擔心所有房東都是惡劣的、斤斤計較、難相處的人。比較重要的是希望同學先 做好事前審視每個租屋環節的功課,而在發生糾紛的同時,除了跟房東溝通外,還需自我檢視一下,是否自己的態度 與要求也不盡合理。若真的無法和房東溝通,建議同學可先求助於校方的教官、師長,透過第三人的中間協調,或許 問題就可迎刃而解。
第一次學著如何獨立處理生活中的大小事情,難免有許多的惶恐與經驗不足,其實,這些都是同學們出社會前、課堂 之外的另一個學習與教育的機會。不用害怕,學著怎麼去面對它,你漸漸會發現自己變強壯了、變懂事了,這樣的成 長經驗,不管過程是痛苦、是傷心、是生氣,都是值得肯定的,而且別忘了,在校園中,還有很多的師長在陪伴你、 協助你,善於利用學校的管道,可以減少摸索的時間。租屋,是獨立的開始,期望各位同學在這段可貴的校外賃居生 活中,把握成長歷練的機會,學會照顧好自己,讓自己的大學生活精采而充實。
三、租屋流程圖(圖1)

四、學生契約書條文詳解(表2)
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